IMU. LA RATA DI GIUGNO: CHI PAGA E CHI NO

Fra sospensioni e obblighi. L’acconto Imu in calendario per il 7 giugno è sospeso per le abitazioni principali, i fabbricati e i terreni agricoli e per l’edilizia sociale. Perché questa “sospensione” si trasformi in qualcosa di più concreto, però, occorre che il Governo riesca a dare “attuazione” (così dice il Dl 54/2013) entro il 31 agosto alla “riforma complessiva”del Fisco immobiliare, che deve ridisegnare anche la Tares e introdurre la deducibilità dell’Imu dal reddito dell’impresa per aziende e attività economiche. Se l’obiettivo della “riforma  complessiva” non sarà centrato, occorrerà pagare entro il 16 settembre quello che non si è versato il 7 giugno.

DEDUCIBILITA’ PER LE IMPRESE

Per alleggerire il carico fiscale sulle aziende, il decreto che sospende l’Imu promette la deducibilità dell’Imu dalle imposte dirette che le attività economiche pagano sul reddito d’azienda. La promessa deve naturalmente ancora essere tradotta in realtà, ma presenta alcune opportunità interessanti accompagnate da qualche limite. Sul primo versante, va registrata la possibilità che la deducibilità riguardi anche i redditi dei professionisti, che rientrano a pieno titolo fra le “attività produttive” anche da un punto di vista strettamente normativo. Fra i limiti c’è il fatto che la deducibilità, traducendosi per i soggetti Ires in uno “sconto” pari al 27,5% dell’Imu pagata, non è in grado di azzerare i rincari determinati dal passaggio da Ici a Imu.

PAGHERANNO PIU’ TARDI ANCHE GLI IMMOBILI DELLE COOPERATIVE EDILIZIE E I TERRENI

Il versamento della prima rata dell’Imu 2013 è stato sospeso. Ma non tutti gli immobili sono coinvolti nella decisione. Attualmente, in base all’articolo 1, comma 1, del Dl 54/2013, beneficiano della sospensione:

ABITAZIONI PRINCIPALI – l’abitazione principale e le relative pertinenze, esclusi i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1 (case signorili), A/8 (ville) e A/9 (palazzi e castelli storici);

COOPERATIVE A PROPRIETA’ INDIVISA – le unità immobiliari di cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale, e relative pertinenze dei soci assegnatari:

CASE POPOLARI EX IACP – gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli Iacp;

TERRENI AGRICOLI E FABBRICATI RURALI – i terreni agricoli e fabbricati rurali di cui all’articolo 13, commi 4, 5 e 8, del Dl 201/2011.

La sospensione dell’Imu è stata disposta in attesa di una complessa riforma della disciplina dell’imposizione fiscale sul patrimonio immobiliare, ma con la previsione che, in caso di mancata adozione di tale riforma entro la data del 30 agosto 2013, riprenderebbe vigore la disciplina sospesa e il termine di versamento della prima rata dell’Imu sarebbe fissato per il 6 settembre 2013.

IL COMODATO AI PARENTI NON FA SFUGGIRE AL PAGAMENTO – Al contrario dell’Ici la nuova imposta non permette l’assimilazione alla prima casa.

Le abitazioni concesse in comodato (vale a dire in prestito gratuito) a parenti non possono in alcun caso essere considerate come abitazioni principali, nemmeno se la casa in comodato è l’unico immobile posseduto dal contribuente.

La nozione di abitazione principale nell’Imu infatti è più ristretta di quella dell’Ici. Nel vecchio tributo, i Comuni potevano, con delibera consiliare, assimilare all’abitazione principale immobili concessi in uso gratuito a parenti in linea diretta: la delibera in questione avrebbe dovuto infatti precisare il grado di parentela ammesso ai fini dell’agevolazione.

AL MASSIMO TRE PERTINENZE SEGUONO LA DIMORA DI PROPRIETA’ – Possibile il doppio sconto solo se le due unità sono accatastate insieme alla casa.

Nella nozione di pertinenza rientrano gli immobili posti a servizio dell’abitazione principale (articolo 817 del Codice civile). Deve inoltre trattarsi di una sola unità immobiliare per ciascuna delle categorie catastali C2 (depositi), C6 (autorimessa) e C7 (tettoie, chiuse o aperte). In pratica, quindi al massimo si potranno avere tre pertinenze, se si possiedono unità immobiliari appartenenti a categorie catastali diverse.

QUINDI: All’abitazione principale possono essere collegate al massimo tre pertinenze, una per ciascuna delle categorie catastali possibili (C2: depositi); C6: autorimesse; C7 tettoie, chiuse o aperte).

LE UNITA’ DI ACCESSO – Nel caso di due pertinenze della stessa categoria catastale, il contribuente deve scegliere quale collegare all’abitazione principale e quale trattare come altro immobile. Se una delle due pertinenze è accatastata unitamente all’abitazione principale, è quest’ultima a essere obbligatoriamente associata a essa.

L’ECCEZIONE – La doppia pertinenza è possibile solo se entrambe sono accatastate unitamente all’abitazione principale.

STOP ALLA RATA PER I “RURALI” IN ATTESA DEL RIORDINO – I fabbricati rurali sono esclusi dal versamento della prima rata Imu. La sospensione è irrilevante nei Comuni classificati montani o parzialmente montani (elenco Istat) in quanto esenti.

NATURA E DESTINAZIONE CONCEDONO IL REQUISITO – E’ quindi determinante stabilire quando una costruzione si può definire rurale.

ABITAZIONI RURALI – Sono quelle utilizzate come abitazione del proprietario o dell’affittuario conduttore del terreno al quale il fabbricato è asservito; la casa può essere abitata anche dai familiari a carico o dai coadiuvanti del proprietario/affittuario, o anche dai titolari di pensione maturata in agricoltura.

L’abitazione è rurale anche quando è abitata dal socio o dall’amministratore della società agricola che abbiano la qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per il requisito è richiesto che il terreno coltivabile abbia una superficie minima di un ettaro (3000 metri quadrati in caso di colture specializzate o di terreni montani) e che il volume d’affari Iva dell’attività agricola deve risultare superiore alla metà del proprio reddito complessivo del conduttore del fondo.

STRUMENTALI – Sono tali i fabbricati strumentali dell’esercizio delle attività di cui all’articolo 2135 del Codice civile ed in particolare le costruzioni dedicate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, al ricovero attrezzi, all’allevamento animali, alle attività agrituristiche e gli impianti fotovoltaici.

FERMI I VERSAMENTI ANCHE PER GLI ORTICELLI – I terreni incolti sono inclusi nella categoria degli “agricoli” perché non possono essere considerati “fabbricati” o “aree afabbricabili”.

NOTA: I testi sono tratti dal quotidiano “Il Sole 24 Ore” di Mercoledì 5 Giugno 2013 (Focus Norme e Tributi).